Darowizna nieruchomości bez ryzyka
Darowizną jest zobowiązanie darczyńcy do nieodpłatnego świadczenia własnym majątkiem na rzecz obdarowanego (art. 888 k.c.). Zgodnie z Kodeksem cywilnym (art. 888-902) przy przekazaniu nieruchomości forma aktu notarialnego jest niezbędna - inaczej umowa jest nieważna. Notariusz czuwa nad poprawnością czynności, sprawdza stan prawny nieruchomości, weryfikuje tożsamość stron i wyjaśnia skutki prawne umowy.
| Wartość darowizny | Opłata notarialna |
|---|---|
| do 3.000 zł | 100 zł |
| 3.000 - 10.000 zł | 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3.000 zł |
| 10.000 - 30.000 zł | 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10.000 zł |
| 30.000 - 60.000 zł | 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000 zł |
| 60.000 - 1.000.000 zł | 1.010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł |
| 1.000.000 - 2.000.000 zł | 4.770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł |
| powyżej 2.000.000 zł | 6.770 zł + 0,25% od nadwyżki (max 10.000 zł, lub 7.500 zł dla I grupy podatkowej) |
Do taksy dolicza się VAT 23%, opłatę sądową za wpis do księgi wieczystej (obecnie 200 zł) oraz opłatę za wypisy aktu (6 zł netto za stronę).
mieszkanie
250.000 zł
taksa 1.770 zł + VAT
dom
400.000 zł
taksa 2.370 zł + VAT
nieruchomość
800.000 zł
taksa 3.970 zł + VAT
Kwoty to taksa z rozporządzenia, liczona od wartości rynkowej darowizny. Dochodzą do niej VAT, opłata sądowa i wypisy aktu.
Podatek od darowizny
Wysokość podatku od spadków i darowizn zależy od stopnia pokrewieństwa. Ustawa o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. z 2023 r., poz. 1774) wyróżnia trzy grupy podatkowe:
- Grupa Imałżonek, zstępni (dzieci, wnuki), wstępni (rodzice, dziadkowie), pasierb, rodzeństwo, ojczym, macocha
- Grupa IIzstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonkowie rodzeństwa
- Grupa IIIpozostałe osoby
Najbliższa rodzina (tzw. grupa „0") może skorzystać z pełnego zwolnienia z podatku, jeśli darowizna zostanie zgłoszona w terminie 6 miesięcy na formularzu SD-Z2 (osobiście w urzędzie skarbowym lub przez ePUAP). Brak zgłoszenia oznacza utratę prawa do zwolnienia.
Dla osób spoza najbliższej rodziny notariusz pobiera należny podatek i odprowadza go do urzędu skarbowego w dniu czynności. Zgodnie z art. 993 k.c. darowizny dokonane za życia spadkodawcy doliczane są do substratu zachowku - notariusz informuje o skutkach prawnych darowizny i jej wpływie na prawa spadkowe.
Wymagane dokumenty
- 1.dowody osobiste wszystkich uczestników czynności
- 2.akt własności nieruchomości (np. poprzedni akt notarialny lub umowa sprzedaży)
- 3.aktualny odpis z księgi wieczystej (z systemu EKW w dniu czynności)
- 4.zaświadczenie z urzędu gminy o braku osób zameldowanych (przy lokalu mieszkalnym)
- 5.dokument potwierdzający wartość darowizny (np. wycena, oświadczenie darczyńcy)
- 6.zaświadczenie o braku zobowiązań podatkowych lub opłat lokalnych (jeśli wymagane)
W niektórych przypadkach potrzebne są również: zgoda współmałżonka, oświadczenie banku o braku hipoteki lub zgoda sądu opiekuńczego (gdy stroną jest osoba małoletnia).
Przebieg czynności
- 01
Ustalenie warunków i przygotowanie dokumentów
- 02
Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości (wpisy w księdze wieczystej, obciążenia)
- 03
Sporządzenie aktu notarialnego - odczytanie i podpisanie w obecności notariusza
- 04
Zgłoszenie do sądu wieczystoksięgowego (wniosek o zmianę właściciela)
Czynność kończy się wydaniem wypisów aktu (moc dokumentu urzędowego). Darowizna jest skuteczna z chwilą podpisania aktu.
Darowizna - pytania i odpowiedzi
Koszt zależy od wartości nieruchomości, obliczany według stawek z rozporządzenia. Do taksy dolicza się VAT i opłaty za wpis w księdze wieczystej.
Taksa za akt darowizny nieruchomości wartej 300.000 zł wynosi 1.970 zł netto. Dochodzą VAT 23%, opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej (200 zł) i wypisy aktu (6 zł netto za stronę).
Tak, jeśli nieruchomość stanowi wspólny majątek małżonków - oboje muszą stawić się w kancelarii i wyrazić zgodę.
Tak. Możliwe jest przekazanie udziału (np. ½ domu lub działki). Opłaty nalicza się od wartości przekazywanego udziału.
Tak, w wyjątkowych przypadkach - np. rażąca niewdzięczność obdarowanego (art. 898 k.c.). Odwołanie wymaga pisemnego oświadczenia, a w przypadku nieruchomości - aktu notarialnego.
Tak. Darczyńca może zastrzec służebność mieszkania lub dożywocia - prawo do korzystania z nieruchomości do końca życia. Służebność ujawnia się w księdze wieczystej.
Do standardowej taksy dolicza się opłatę za sporządzenie oświadczenia o służebności - zwykle od 100 do 200 zł + VAT.
Tak, jeśli strony należą do II lub III grupy podatkowej. W przypadku najbliższej rodziny obowiązek zgłoszenia ciąży na obdarowanym.